投資に回すほうが金利差が良いと判断し住宅ローンの繰り上げ返済をやめた

4年前に中古の戸建てを購入し住宅ローンを組みました。変動金利0.545%で35年です。返済年齢は73歳・・・。自分たちの世代は、定年後も働かせていただけるだろうという目論見です。

返済のプレッシャーから逃れられたいために、毎月の返済金額に1万円上乗せし、ボーナス時にはできるだけの金額を、繰り上げ返済していました。

繰り上げローンには、元利均等返済型（期間短縮型）と元金均等返済（返済額低減型）があります。定年後の最低返済金を少なくしたかったことから、元金均等返済で返済してました。変動金利が低いうちに、元本を削って、金利上昇のリスクを低減したいと考えていたからです。

金利差で返済判断する

そんな時、毎度おなじみリベラルアーツ大学動画に出会いました。

当然将来の金利なんて、上がるか下がるか、株価同様誰もわかりません。

ただ、投資信託では年利4％で長期運用できることを信じれば、繰り上げ返済でキャッシュアウトするのではなく、その分投資信託に資産を回すべきと判断しました。

今行っている、月1万の増額分やボーナスの増額分を貯金や投資に回すこととしました。

仮に変動金利があがってきたら、その時の投資運用成績を考えて、繰り上げ返済するかどうかを再度判断したいと思います。

返済期限の73歳まで自分が生きられない可能性だってあります。万が一そうなったら、団体信用保険が住宅ローンを肩代わりしてくれます。

せっかく73歳までのお墨付きをもらっているのではあれば、逆に繰り上げ返済したら損だなと考えるようになりました^^；

けど、結局73歳まで生きられたら、老後も住宅ローン分くらい年金外で不労所得できるよう、いまから準備しておかないとですね^^;

繰り上げ返済をしないメリットはもう1つあります。

繰り上げ返済をすると、契約時一括で払った保証金が戻ってくるのですが、これに振込手数料がかかってくるということです。

これまでは、もどってきた保証金分も繰り上げ返済できると喜んでました。

しかし、毎月220円と少額ではありますが、振込手数料が取られて返金されます。
コツコツ繰り上げ返済することで、ムダな手数料を払うのでは、銀行に騙されている気がしてきました。

繰り上げ返済をやめた時のデメリットは、変動金利に耐えられるかどうかだけです。

急激な変動金利2%上昇で、月々の返済金額が今の1.5倍になることもなくはないです。

自分の生きている間、少なくとも65歳までは、そこまでの急激な上昇はない方に掛けたいと思います。仮にそうなったとしても、金利差で投資に回すか、繰り上げ返済するかを判断するだけかなと思います。

またリベラルアーツ大学の動画では、万が一の返済滞納リスクに備えて、所持している不動産の価値を査定するべきとのアドバイスが有りました。

自分も机上査定してもらいました。
幸いローンの残債よりも数百万上の査定をしてもらえました。

不動産価格が残債額（＋8%手数料分）を上回っていれば、不動産売却で残債が残る最悪のケースを避けることができます。

今回のケースは、あくまでも自分個人の判断です。

住宅ローンを抱えている方の、残金や金利、不動産の現在価値や将来の予測で、繰り上げ返済するかどうかの判断は変わってきます。

また、数年後に同じような記事を書いて、検証できれば嬉しいですね。